ЖКХ.

Сам термин ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство) имеет советское происхождение. В широком смысле под ним подразумевают всю инфраструктуру, которая позволяет людям проживать или комфортно находиться в зданиях. Это и энергоснабжение, и водоснабжение, вентиляция, лифты, вывоз мусора, и многое другое.

В советские годы всем этим занималось государство. Но теперь люди получили возможность объединяться и самостоятельно устраивать свой быт. У кого-то получается это неплохо, а кто-то погряз в бумагах, законах, судебных слушаниях.

Постоянно говорится о кризисе в сфере ЖКХ, а возник он во многом по причине многочисленных мифов. Люди просто не понимают с чем сталкиваются, какие у них права и обязанности.

Способ управления домом выбирать вовсе не обязательно. Этот миф развенчивает Жилищный Кодекс РФ в статье 161 пункт 2. Там говорится, что собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме не просто должны выбирать способ управления своим домом, но даже обязаны это сделать. Эти функции может взять на себя управляющая компания, ТСЖ, а можно оставить непосредственное управление.

Голос одного жильца ничего не решает. Относительно многоквартирного дома все решения принимаются на общих собраниях собственников. Важен каждый голос, он может стать решающим и склонить чашу весов к тому или иному решению. Люди думают, что изменить в системе ЖКХ ничего нельзя. Однако воздействовать на органы управления можно. Если же ничего не делать, то ничего и не изменится.

Повышением тарифов занимаются управляющие компании и ЖЭУ. Устанавливает тарифы на воду и занимается их регуляцией Правительство РФ. Существует Федеральная служба по тарифам, которая и определяет розничную стоимость электричества и газа для поставщиков ресурса. Выше этой планки ресурсоснабжающие компании устанавливать цену на свой товар не могут. ЖЭУ и УК являются лишь посредниками между поставщиками услуг и конечными потребителями. По закону эти организации не могут получать при этом финансовой прибыли. Фактически же именно они и находятся ближе всего по цепочке к потребителю. И все повышения цен кажутся исходящими именно от этих организаций. На самом деле они чаще всего просто транслируют изменения свыше. В изменении тарифов эти организации никак не заинтересованы.

Организация ТСЖ приведет к росту тарифов на коммунальные услуги. Многие собственники именно потому и боятся формировать ТСЖ, опасаясь роста тарифов. Но, как уже было сказано выше, тарифы устанавливаются выше и регулируются Правительством. Органы же местного самоуправления действуют в соответствии с установленным нормами. В этой связи ТСЖ может разве что действовать в рамках жестких правил.

Лампочки в подъезде менять должны сами жильцы. В правилах прописано, что весь мелкий ремонт мест общего пользования должна проводить управляющая компания. Речь идет о замене тех самых лампочек, а также почтовых ящиков, разбитых окон, ручек дверей, поручней и дверных доводчиков. Содержать дом за свой счет и постоянно заниматься мелким ремонтом жильцу не обязательно. Управляющая компания и так уже получает от него оплату. В ее ведении находится устранение разнообразных неисправностей, связанных с электротехникой. Это не только смена лампочек, но замена штепсельных розеток, выключателей, рубильников и автоматов, мелкий ремонт электропроводки и прочее. Все это относится и к вспомогательным помещениям.

Если нет товарищества, то за трубы в подвале должны отвечать городские власти. Трубы в подвале считаются общими коммуникациями. Следовательно, ответственность за них несут собственники дома. Жилищный кодекс гласит, что с момента приватизации собственник обязуется содержать общее имущество в доме, своевременно платить за его ремонт и содержание.

Нежилые помещения в многоквартирном доме относятся к общему имуществу. Жильцы могут ошибаться, считая нежилые помещения в своем доме общей собственностью. Но при этом пристройки и встроенные помещения почему-то считаются личной собственностью. Подобные нежилые помещения могут являться самостоятельными объектами, находящимися в собственности определенных людей. Строительство таких помещений может быть предусмотрено еще на стадии проектирования дома, а их назначение никак не связано с общим имуществом. Так что это может быть собственностью вполне определенного лица.

Председатель ТСЖ может оформить кредит под залог квартир. Недобросовестные председатели могут попробовать реализовать такую идею. Однако энтузиазм быстро угаснет - никаких прав и полномочий на совершение таких сделок у этих людей нет. Решение о взятии кредита можно принять лишь на основании общего собрания жильцов.

Свои лестничные площадки жильцы должны убирать самостоятельно, в соответствии с установленным графиком. Это убеждение воспитывалось в нас годами. Устав ждать от некоего виртуального ЖЭКа уборки подъезда, жильцы сами устанавливают график, убирают мусор и моют полы. За десятилетия все к этому привыкли. Однако юридически ситуация такая может сложиться лишь при одном редком условии. Жильцы должны следить за состоянием своего подъезда, если это прямо указано в договоре обслуживания. Там должно быть четко прописано, что ТСЖ не осуществляет уборку подъездов и мест общего пользования. Если в договоре об этом не сказано, то должна прописывать периодичность уборки и список мест для нее. А если нет и этого, то эти параметры берутся из «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам многоквартирных домов», то есть на помощь приходит закон.

В правление ТСЖ могут входить либо сотрудники управляющей компании, либо представители местной власти. Все члены товарищества, правление в том числе, должны быть собственниками помещений в этом доме. Именно общее собрание таких людей и выбирает свое правление на основе правил Жилищного кодекса. Так что посторонний человек, не будучи собственником в доме, просто не имеет права входить в правление ТСЖ и уж тем более становиться его председателем. Жильцам часто кажется, что председатель и все правление - жулики, которые так и хотят обогатиться за счет квартплаты и высоких тарифов. Однако стоит помнить, что этих людей выбирали сами собственники, да и закон никто не отменял. Любые правонарушения будут вскрыты при первой же проверке.

Вода и свет могут периодически отсутствовать. Такая ситуация не может считаться нормальной. Существуют нормы с прописанными максимально установленными сроками возможного отсутствия услуг. При превышении временных рамок можно уже смело требовать перерасчета. Так, к примеру, холодная вода обязана присутствовать круглосуточно. Электричества же может не быть максимум два часа. Потеря же частоты или напряжения вообще недопустимы. Все эти нормы определяются постановлением правительства №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям в многоквартирных домах». Там в приложении и прописаны все нормы и для газа, и для горячей воды, и для отопления. Если происходит отключение какого-то сервиса, то это не проблема жильца. Ответственность полностью лежит на управляющей компании.

С темным лифтом с неприятным запахом в нем надо смириться. С точки зрения логики понятно, что такая ситуация неправильная. В идеале лифт должен иметь нормальное освещение и быть чистым. Никаких запахов мочи в нем быть не должно. В договоре управления многоквартирным домом обычно указано, что лифт должен мыться каждый день. Запрещено расклеивать объявления, делать надписи. Все это сотрудники управляющей компании должны оттирать и соскабливать. Мириться с отвратительным состоянием своего лифта нельзя. За свои права надо бороться.

Из крана вполне может течь ржавая вода, что объяснимо плохой почвой. Согласно Федеральному закону «О водоснабжении и водоотведении» организации, осуществляющие холодное водоснабжение на основе централизованной системы, обязаны предоставлять конечному абоненту питьевую воду. Тут уже в дело вступают санитарные нормы, устанавливающие нормы цвета, запаха, мутности и привкуса. Вода не может быть ржавой. Ее нежелательный цвет и запах говорят о том, что пора менять или внутридомовые трубы, или городскую систему очистки воды. Почва тут явно ни при чем, а вот управляющей компании есть чем заняться.

Никто не отвечает за проживание посторонних жильцов, коммунальные услуги за них должны оплачивать остальные. Исполнитель в лице УК, ЖСК или ТСЖ может получить данные о временно проживающих в жилом помещении людей, не зарегистрированных там постоянно. Тогда вполне реально составить акт об установлении числа таких граждан. На его основе исполнитель может контролировать число проживающих в жилом помещении людей. И если помещение не оборудовано приборами учета воды, света, то составлять акт об использовании этих ресурсов установленным числом граждан. Одна копия передается собственнику и в течение трех дней акт направляется в органы внутренних дел или же в сферу по контролю за миграцией. Проживание по месту пребывания без регистрации согласно Кодекса РФ влечет за собой административное взыскание. Так что с многочисленными нелегалами, которые не оплачивают коммунальные услуги, можно и нужно бороться.

Если вовремя не подавать показания счетчиков, то плата будет начисляться согласно нормативам. Это вполне очевидная точка зрения, однако она верна лишь отчасти. Конечно, показания лучше подавать своевременно, как и осуществлять платежи. Если за расчетный период (обычно - месяц) потребитель не дает показания своего прибора учета, то за последующие полгода плата будет начисляться, исходя из среднемесячного потребления. И только потом уже, если показаний так и не появится, плата начнет начисляться согласно нормативам.

Содержание жилья и текущий ремонт - одно и то же. Средства, выделяемые на содержание жилья, включают в себя и траты на проведения работ по поддержанию дома в соответствующем состоянии, а также траты на устранение аварийных ситуаций. Обычно дело касается небольшого ремонта с заменой деталей, уборки, вывоза мусора, санобработке подвала, проверки внутридомового оборудования. Минимальный перечень таких работ и услуг утвержден постановлением правительства. Текущий же ремонт предусматривает более серьезные работы. Это может быть замена подъездной двери, ремонт подъезда, установка новых лежанок в подвале.

Общедомовой счетчик воды не нужен, расход воды не зависит от него никак. Если в доме не будет установлен общедомовой счетчик, то дому будут начислять плату согласно нормативам потребления. На сегодня это 250 литров в сутки на человека. Если собственники помещений полагают, что в действительности потребляют меньше, то им стоит задуматься об установке индивидуальных систем учета. Но для достижения реальной экономии общедомовой счетчик все же нужен. Его установка позволит разрешить спорные моменты, которые могут возникнуть между управляющей компанией и поставщиками относительно объемов потребления. Собственникам выгодно оснащать свои помещения и дома в целом системами учета. Они сами по себе экономить не будут, но смогут качественно мотивировать жильцов экономно потреблять ресурсы.

Управляющая компания может начислять дополнительные платежи по ремонту здания и без предварительного согласия жильцов. Платежи могут начисляться только на основании решения общего собрания жильцов о проведении ремонта. Если 2/3 из них высказались против этого, то никакие дополнительные платежи взыскивать нельзя. Но если речь идет не об обычном косметическом ремонте, а основных системах жизнеобеспечения, чья поломка ведет за собой сбой в функционале здания и опасность для жильцов, то собственники обязаны на общем собрании принять решение о ремонте и источниках его финансирования. Работы проведет управляющая компания, обозначив объемы сметой.

Факт оказания коммунальных услуг ненадлежащего качества доказать невозможно. Собственники жилых помещений сталкиваются порой с ситуацией, когда получают услуги ненадлежащего качества, а все их претензии игнорируются управляющей компанией или ТСЖ. На самом деле процедура установления факта предоставления некачественных коммунальных услуг несложная и максимально конкретизирована. Время проведения проверки назначается не позже, чем через 2 часа после получения от потребителя жалобы. Если в указанный срок ТСЖ или УК не проводят проверку, то потребитель вправе составить собственный акт проверки качества предоставляемых услуг в отсутствие исполнителя. Документ подписывается двумя потребителями и председателем совета дома (если есть УК) или же председателем ТСЖ или кооператива.

Плата за капитальный ремонт будет введена отдельной строкой. Никто не гарантирует, что эти деньги будут использованы по назначению. Полученные от собственников средства для фонда капитального ремонта могут быть использованы только для этих целей. Использование денег на другие цели, в том числе на хозяйственные расходы, оплату труда не допускается. Контроль за этим ведут финансовые органы. Статьями 172 и 186 Жилищного Кодекса определена система контроля за наполнением фонда капитального ремонта. Важную роль играют органы государственного надзора, а также советы многоквартирных домов, правлений ТСЖ, ЖСК, ЖК. Местные органы должны контролировать освоение средств, принимать работу, подписывая акты.

Взносы в фонд капитального ремонта будут делать все жильцы. В итоге плата за жилье вырастет для всех. Взносы на капитальный ремонт не придется вносить собственникам тех помещений, которые признаны аварийными, в домах, подлежащих сносу или реконструкции, в жилье, стоящем на земле, в отношении которой принято решение об изъятии на государственные нужды. До этого момента плата назначается, а потом она может быть использована на снос или расселение. Остаток же средств должен быть возвращен.

Заниматься домоуправлением - простое занятие. Этот миф появился еще в 1920-1930-е годы. Считается, что это занятие недостойно настоящего интеллектуала и профессионала. Некоторые даже полагают, что люди занимаются ЖКХ только потому, что ничего другого не умеют. Однако многие пришли в эту сферу из других областей - из науки, строительства, армии, медицины. Те технари и гуманитарии, кто проработал в ТСЖ хотя бы год, с уверенностью развенчивают миф. Управлять многоквартирным домом - непростая задача. Управляющему приходится быть и экономистом, и психологом, инженером и маркетологом, юристом и сметчиком, строителем и кадровиком. Разве много настолько универсальных специалистов, которые смогут справляться со столь разнообразными задачами? Сколько же им надо тогда платить? Явно меньше, чем получают управляющие.

В сфере управления недвижимостью можно неплохо зарабатывать. Прочитав несколько глав Жилищного кодекса или Постановление правительства РФ №354 о предоставлении коммунальных услуг жильцам многоквартирных домов, иллюзии о легком заработке исчезнут. К тому же управляющий будет всегда под прицелом жильцов. Многие наверняка будут подозревать его в воровстве - такова человеческая натура. А кадровые агентства предлагают такой уровень зарплат, что желающих немного.

Оказание услуг ЖКХ - прибыльный бизнес. Стоит вспомнить, что эта сфера она из наиболее социально ориентированных. Власти понять можно - нельзя, чтобы услуги ЖКХ составляли основную часть потребительской корзины. С другой стороны, выходит, что большая часть многоквартирных зданий обслуживается по муниципальным тарифам, продиктованных сверху и не всегда экономически оправданным. А управляющим компаниям приходится работать в рыночных условиях, оплачивая в том числе работу подрядчиков. Уровень доходов мало стимулирует бизнес. При управлении жилыми зданиями эконом-класса о рентабельности говорить не приходится.

Государство компенсирует малоимущим гражданам высокие тарифы на ЖКХ. Есть закон, согласно которому суммарные платежи за квартиру не могут превышать 22% от совокупного дохода семьи. В противном случае хозяевам положена субсидия. На практике же получить ее, собрав все необходимые документы, довольно сложно. Особенно страдают пожилые люди, которые прав своих могут не знать, да и стоять в бесконечных очередях им просто тяжело. Они предпочтут хуже питаться, но заплатить вовремя за квартиру.

В жилищном законодательстве подробно расписаны все вопросы. Новый Жилищный Кодекс появился в 2005 году. Это был в целом прогрессивный документ, не избежавший, впрочем, противоречий и ошибок. Практически ежегодно Госдума принимает поправки, однако они не только не устраняют проблему, но плодят новые вопросы. Каждая поправка настолько невразумительна, что с трудом закрывает дыру в Кодексе. А с учетом общей бессистемности ЖКХ и отечественного законодательства не удивляет появление такой специализации, как юрист-жилищник. Обычный человек разобраться в законах, постановлениях и актах уже не может. Изначально власть пыталась защитить интересы граждан, но все получилось ровно наоборот. Последние нормативы настолько строгие, что законопослушные организации просто не могут нормально работать. А наглые дельцы продолжают игнорировать закон, обдирая собственников.

Популярные мифы.

Популярные факты.

Популярные советы.